物业强拆太阳能热水器风波凸现物管尴尬
2005-12-20 10:05
来源：江苏商报明知合同禁止，江宁文化名园一业主还是在自家楼顶上安装了太阳能热水器。物业接到其他业主举报后将热水器强行拆下。双方为此发生纠纷，业主将物业告到法院。近日，江宁区法院审理的这起物管纠纷，引发了社会广泛关注。 物业强拆太阳能成被告 本月（12月）9日，在江宁区法院，文化名园业主钱女士与小区物管方成物业管理有限责任公司（以下简称方成物业）对簿公堂。理由是物业未经同意，强行将其安装的太阳能热水器拆除。钱女士称，他是11月1日入住该小区的。11月6日，她在顶楼安装了一台太阳能热水器。安装时，小区物业保安告知不能安装。但11月7日，方成物业擅自将太阳能拆除。她认为物业公司侵犯了其所有权。 对于业主的控诉物业也有话可说。他们认为小区楼顶不适合安装太阳能热水器，因此业主公约中明确规定业主不得私自安装。钱女士在公约上签字的，肯定知道这个规定，她是明知故犯。况且钱女士在他人楼顶上安装热水器，遭到其他业主的反对，有业主甚至说要将热水器砸掉。物业派人将其拆下也是防止业主之间出现过激行为。原被告双方就小区到底能不能安装太阳能，物业有没有权利强拆，进行了激烈辩论。法院没有当庭宣判。 多数小区禁止擅自安装 业主与物业之间关于太阳能热水器的纠纷由来已久。为了美观和安全，很多小区都禁止业主擅自安装，但是太阳能热水器的经济性也让业主难以割舍。物业不管的话，其他业主有意见，如果管又牵涉到没有执法权的问题，这令所有物业公司头疼不已。物业公司在小区里到底扮演什么角色，是管理者还是服务者，记者采访了法律人士。 江苏苏源律师事务所专业房产律师袁涛告诉记者，解决这场太阳能热水器纠纷首先要从楼顶归属谈起。虽然现有法律并没有对楼顶的归属明确作出规定，但是法律实践中已经形成一致意见——楼顶归全体业主所有。既然归所有业主所有，能否安装热水器就应该由全体业主来决定。法律明确规定，在小区未成立业主大会之前，开发商有权选择小区的前期物业，制定业主公约。公约对全体业主都有效，因此业主擅自违反公约安装太阳能热水器是不合适的。单个业主无权擅自安装。 强拆肯定不合法 物业本身是小区的服务机构，他是否有权对于业主违反公约的行为进行制止呢？袁涛律师认为物业公司有义务制止。但是物业公司不是行政机关，没有执法权。因此强拆肯定是不合法的。如果他们采用诉讼手段起诉业主，要求法院拆除太阳能热水器，可以说万无一失。但是诉讼成本和经济成本是他们无法承受的。物业公司采用强拆这种合理不合法的行为也实属无奈。况且诉讼成本最后还是要加到业主头上，其实是大多数业主为少部分业主的违约行为在买单，这对其他业主也不公平。 因此避免这类纠纷最主要的还是靠业主自觉。毕竟临时公约已经禁止，业主就不应该擅自违反。业主自行选择生活方式也应该兼顾其他人的利益。如果业主认为合约的制定有不合适的地方，应该采取其他方式更改。临时合约等到业主大会成立以后，经过投票可以进行更改。用擅自安装太阳能或是拒交物管费的方式来暴力对抗完全没有必要。
